はじめに

土地や中古住宅の物件情報を見ていると、

「用途地域：第一種低層住居専用地域」
「用途地域：商業地域」

などと書かれていることがあります。

「なんとなく難しそうだから読み飛ばしている……」

という方も多いのではないでしょうか。

用途地域とは、簡単にいうと、「このエリアには、どんな建物を建てられるのか」を大きく分けた街づくりのルール

です。

住宅、店舗、オフィス、工場などが無秩序に建ってしまうと、暮らしやすい街をつくるのが難しくなってしまいます。

そこで都市計画によって用途地域を定め、それぞれの地域に応じて建てられる建物の用途などを制限しています。現在、用途地域は全部で13種類あります。

今回は13種類をひたすら覚えるのではなく、住まいを選ぶときに用途地域をどう見ればいいのかという視点から分かりやすくご紹介します🏠✨

① そもそも「用途地域」って何？

用途地域とは、住居・商業・工業など、市街地の大まかな土地利用の方向性を定めるものです。

例えば、静かな住宅街のすぐ隣に大規模な工場や繁華街ができたら、

「思っていた住環境と違った……」

となってしまいますよね。

反対に、駅前など利便性が求められる場所で住宅しか建てられなければ、店舗やオフィスなどを配置しにくくなります。

そこで、

• 住宅を中心とした地域
• 商業施設を建てやすい地域
• 工場などを建てられる地域

といった形で、街の役割をある程度分けています。

用途地域によって建てられる建物の種類や規模などが異なるため、その土地に何を建てられるかだけでなく、周辺にどんな街並みが形成されやすいかを考える材料にもなるんです💡

② 用途地域は全部で13種類！

用途地域は現在、全部で13種類あります。

でも、物件を探している方が最初から13種類すべての細かな規制を覚える必要はありません🤣

まずは大きく、

住居系

住宅の環境を守ることを中心とした地域。

第一種低層住居専用地域などでは、低層住宅を中心とした街並みになりやすく、建てられる店舗などにも制限があります。

一方、第二種住居地域などになると、住宅だけでなく店舗・事務所・ホテルなど、建てられる建物の幅も広がっていきます。

商業系

近隣商業地域・商業地域があります。

店舗やオフィスなどの利便性を高めることを目的とした地域で、住宅も建てられます。

駅周辺や中心市街地などで見かけることが多い用途地域です。

🏭工業系

準工業地域・工業地域・工業専用地域があります。

工場などの立地を想定した地域で、それぞれ建てられる建物が異なります。

なお、工業専用地域では住宅を建てることができません。

まずは、

住居系・商業系・工業系で街の性格が違う

くらいから理解しておけば、物件情報もかなり見やすくなります✨

③ 「第一種低層住居専用地域」ならどんな街？

住宅探しで比較的よく目にするのが、

第一種低層住居専用地域

です。

名前のとおり、低層住宅のための地域で、小規模な店舗・事務所を兼ねた住宅や小中学校など、建てられる建物が限定されています。

そのため、

• 戸建住宅を中心とした街並み
• 高い建物が比較的建ちにくい
• 落ち着いた住環境になりやすい

といった特徴があります。

ただし、

「静かな住宅街＝誰にとっても暮らしやすい」とは限りません。

店舗などが少なければ、

「コンビニまで少し遠い」
「買い物には車が必要」

という場合もあります。

用途地域を見るときは、住環境と利便性のバランスも考えてみましょう🏠

④ 商業地域なら「住むのに向いていない」の？

「商業地域」と聞くと、

お店ばっかりで住む場所じゃないのでは？

と思うかもしれません。

でも、商業地域にも住宅やマンションを建てることができます。

駅に近かったり、

• スーパー
• 飲食店
• 病院
• 商業施設
• 公共交通機関

などを利用しやすかったりと、利便性の高さが魅力になることもあります。

一方で、住宅中心の地域に比べて店舗やオフィスなどさまざまな建物が立地できるため、場所によっては人通りや車の交通量、夜間の明るさ・音などが気になる可能性もあります。

つまり、

「商業地域だからダメ」でも「住宅地域だから絶対快適」でもない

ということ。

自分がどんな暮らしをしたいのかによって、合う地域は変わります✨

⑤ 用途地域を見ると「将来の周辺環境」を考えるヒントになる

ここが今回の記事で特に伝えたいところ💡

内見したときに、

「南側が空き地だから日当たり最高！」

だったとしても、その空き地がずっと空き地のままとは限りません。

将来、建物が建つ可能性があります。

そのとき、

その場所の用途地域ではどのような建物を建てられるのか

を知っておくと、将来の周辺環境を考える一つのヒントになります。

もちろん用途地域だけで、実際に何が建つのかを予測できるわけではありません。

建物には用途地域以外にも、建ぺい率・容積率・高さに関する制限、地区計画など、さまざまなルールが関係します。

それでも、

「今、何が建っているか」＋「将来、どんな建物が建つ可能性がある地域なのか」

という両方の視点を持つことは、長く暮らす住まいを選ぶうえでとても大切です🏠✨

⑥ 土地を買って家を建てるなら、さらに重要！

注文住宅などを考えて土地を購入する場合、用途地域はさらに重要になります。

なぜなら、

「土地を買ったあと、希望している建物を建てられるのか」

に関係するからです。

用途地域ごとに建築できる建物の用途には制限があり、さらに土地には、

• 建ぺい率
• 容積率
• 高さに関する制限
• 道路との関係
• 防火・準防火地域
• 地区計画

など、さまざまなルールが関係することがあります。

そのため、

「土地が広いから、大きな家が建てられる！」

とは限りません。

土地を購入するときは、

「何㎡の土地なのか」だけでなく「その土地に希望する建物を建てられるのか」

まで確認することが重要です。

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⑦ 用途地域だけで街のすべては分からない

用途地域は住まい選びに役立つ情報ですが、これだけを見て、

「第一種低層だから絶対静か！」
「商業地域だから絶対うるさい！」

と判断するのもおすすめできません。

実際の暮らしやすさには、

• 前面道路の交通量
• 周辺店舗
• 駅との距離
• 学校や公園
• 工場や事業所
• 時間帯による人通り
• 周辺の土地利用

なども関係します。

同じ用途地域でも、場所によって雰囲気はかなり違います。

だからこそ、

「用途地域を見る」＋「実際に現地を見る」

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できれば昼間だけではなく、朝・夕方・休日など、時間帯を変えて周辺を見ると、より暮らしをイメージしやすくなります。

用途地域は「自分の土地」だけを見るものじゃない！

用途地域というと、

「自分が買う土地に何を建てられるか」

だけを考えがちです。

でも住宅を購入する方にとっては、

周辺の土地に何が建つ可能性があるのか

を見るためにも役立ちます。

例えば、

• 家の南側に広い空き地がある
• 隣が現在は駐車場になっている
• 近くに大きな未利用地がある

といった場合。

将来の建築計画まで確実に分かるわけではありませんが、その土地の用途地域などを確認することで、周辺環境の変化を考える材料になります。

「今の景色だけで住まいを判断しない」

という視点を持っておくと安心です💛

こんなご相談がありました

空き地が将来どうなるのかを確実に予測することはできません。

だからこそ、購入を検討するときには、

• その土地の用途地域は何か
• どのような用途の建物が建てられる地域なのか
• 高さなどにはどんな制限があるのか

といった情報も確認してみましょう。

そして、現在の住環境だけでなく、周辺環境が変化する可能性も含めて住まいを考えることが大切です。

用途地域を見るときのチェックリスト

• 購入予定の物件の用途地域を確認した
• どんな建物を建てられる地域なのか確認した
• 周辺に空き地や大きな駐車場がないか確認した
• 隣接地の用途地域も確認した
• 建ぺい率・容積率を確認した
• 高さに関する制限を確認した
• 地区計画など他のルールも確認した
• 周辺に店舗・工場・事業所などがないか確認した
• 昼だけでなく時間帯を変えて周辺を確認した
• 将来の周辺環境の変化も考えた
• 土地購入の場合は希望する建物が建てられるか確認した

不動産サポーターからひとこと

「用途地域」という言葉だけを見ると、少し難しく感じるかもしれません。

でも住まい選びでは、

「この街は、これからどんな街並みになっていく可能性があるんだろう？」

と考えるための大切な情報の一つです。

現在の建物や景色だけでなく、その土地にどのようなルールがあるのかまで確認することで、住んだあとの暮らしをより具体的にイメージできます。

分からない用語をそのままにせず、一つずつ確認しながら、自分たちに合った住まいを探していきましょう🏠🌿

よくある質問

Q. 用途地域は全部で何種類ありますか？

A. 現在は13種類あります。それぞれの地域で、建てられる建物の用途などに違いがあります。

Q. 第一種低層住居専用地域なら高い建物は絶対に建ちませんか？

A. 第一種低層住居専用地域には建物の用途や高さなどに厳しい制限がありますが、「何階建てまで」といった単純な判断だけではありません。具体的にどの程度の建物が建てられるかは、その土地に適用される各種規制を確認する必要があります。

Q. 商業地域にも住宅を建てられますか？

A. はい。商業地域でも住宅や共同住宅を建てることができます。店舗やオフィスなど幅広い用途の建物も立地できるため、実際の周辺環境も合わせて確認しましょう。

Q. 用途地域を見れば、将来何が建つか分かりますか？

A. 将来建つ建物を特定することはできません。ただし、その地域で建築可能な用途を知ることで、将来の周辺環境を考える一つの材料になります。

まとめ

「用途地域」とは、簡単にいうと、

「このエリアには、どんな建物を建てられるのか」を大きく定めた街づくりのルール

です。

現在は13種類あり、それぞれ建築できる建物の用途などが異なります。

住まいを選ぶときは、

• 自分が購入する物件の用途地域
• 周辺にどんな建物が建ちやすいのか
• 空き地など周辺環境が変わる可能性
• 建ぺい率・容積率など他のルール
• 実際の街の雰囲気

まで見てみましょう。

用途地域を覚えることが目的ではありません。

大切なのは、

「この用途地域だから、私たちの暮らしにどんな影響がある？」

と一歩先まで考えること。

物件情報に並んでいる難しそうな言葉も、意味が分かるようになると、住まい選びの大切なヒントに変わります📖🏠✨

お問い合わせ

住まい選びで気になることがございましたら、お気軽にお問い合わせください。

不動産サポーターが、土地や周辺環境の条件も一つずつ確認しながら、お客様のライフスタイルに合わせた住まい探しをサポートいたします。