はじめに
中古住宅を探していると、
「再建築不可」
と書かれた物件を見かけることがあります。
周辺の物件と比べて価格が低く、
「この価格ならいいかも！」
と思ったものの、
「再建築できないってどういうこと？」
「今建っている家には住めるの？」
「リフォームもできないの？」
と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
再建築不可物件は、その名前のとおり、現在ある建物を取り壊したあと、原則として新しい建物を建てることができない物件です。
ただし、大切なのは「再建築不可」という言葉だけで判断するのではなく、なぜ再建築できないのか、その条件が将来の暮らしや資金計画にどう影響するのかを確認すること。
今回は、再建築不可の基本から購入前に確認しておきたいポイントまで、分かりやすく解説します🏠✨
① 「再建築不可」って何？
再建築不可とは、現在建物が建っていても、その建物を取り壊したあとに、原則として新たな建物を建てることができない状態をいいます。
「でも、今すでに家が建っているのに、どうして次の家は建てられないの？」
と思いますよね🤔
これは、建物が建てられた当時と現在とで、法律や土地・道路の状況が異なっている場合などがあるためです。
代表的なのが、次にご紹介する道路と敷地の関係です。
② なぜ再建築できないの？ポイントは「接道」
建物を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
これを「接道義務」といいます。
例えば、
- 建築基準法上の道路に接していない
- 道路には接しているものの、接している部分が2m未満
- 通路のように見えても建築基準法上の道路として扱われていない
といった土地では、接道義務を満たさず、再建築できない場合があります。
つまり、
「家の前に道がある＝建て替えできる」ではありません。
見た目では普通の道路に見えても、法律上どのように扱われているのかは別の話なんです。
土地・中古住宅を見るときには、道路の幅だけでなく、道路の種類や敷地がどのように接しているかまで確認することが重要です。
③ 今ある建物には住めるの？
「再建築不可なら、今ある家にも住めないの？」
というと、必ずしもそうではありません。
現在建っている建物をそのまま使用できる状態であれば、再建築不可だからという理由だけで直ちに住めなくなるわけではありません。
ただし、ここで考えておきたいのが将来です。
建物は年月とともに劣化します。
もし将来的に、
「建物が古くなったから、一度壊して新築しよう！」
と思っても、再建築不可であれば原則としてそれができません。
さらに、火災や災害などによって建物が失われた場合にも、同じように建て直せない可能性があります。
そのため購入するときは、「今住めるか」だけではなく「この建物を今後どう使っていくのか」まで考えることが大切です。
④ リフォーム・リノベーションならできる？
ここも気になるところですよね👀
再建築不可だからといって、すべてのリフォームができないわけではありません。
例えば、一定の範囲で、
- 内装をきれいにする
- キッチンや浴室を交換する
- 壁紙や床を張り替える
といった工事ができる場合があります。
一方、大規模な工事になると、建築確認などが必要になったり、現在の建築基準への適合が関係したりすることがあります。
また、
「骨組みだけ残せば何をしてもリフォーム扱いになる」
というわけでもありません🙅♀️
建物の状態や工事内容によって判断が変わるため、大規模なリフォーム・リノベーションを前提として購入する場合は、購入前に建築士や施工会社、行政などへ確認することが重要です。
⑤ 住宅ローンにも影響することがある
再建築不可物件を購入するときに、もう一つ確認しておきたいのが資金計画です。
金融機関が住宅ローンの審査をするときは、購入する人の収入だけでなく、物件そのものについても審査します。
再建築不可物件は、一般的な住宅と比べて担保としての評価が難しくなることなどから、住宅ローンの利用が難しかったり、金融機関によって取り扱いが異なったりする場合があります。
そのため、
「物件価格が予算内だから買える！」
と思って話を進める前に、
利用を検討している金融機関で融資が可能なのか
を確認しておくことが大切です。
物件価格と「実際に資金を用意できるか」は、分けて考えましょう💡
⑥ 将来「売るとき」のことも考えてみよう
家を購入するときは、
「ここにずっと住むから売却なんて考えていない」
という方もいるかもしれません。
でも、人生にはさまざまな変化があります。
転勤、家族構成の変化、相続、住み替えなどによって、将来売却する可能性もゼロではありません。
再建築不可物件は、
- 建て替えができない
- 融資を利用できる買主が限られる場合がある
- 建物が古くなるほど活用方法が限られる可能性がある
などの理由から、一般的な物件と比べて売却しにくくなる場合があります。
だからこそ購入時には、
「今いくらで買えるか」だけではなく、「将来どうするか」
という出口まで考えておくことが重要です。
⑦ 「再建築不可」が将来変わる可能性はある？
物件によっては、道路や土地の状況が変わることで、将来的に建築できるようになる可能性がまったくないとは限りません。
例えば、
- 隣接する土地を取得して接道条件を満たす
- 道路について必要な条件が整う
- 法令上の例外的な許可・認定の対象となる
など、個別の状況によって建築の可能性を検討できるケースがあります。
ただし、
「そのうち再建築できるようになるだろう」
という期待だけで購入するのは避けたいところです。
制度上の例外が利用できるかどうかも、土地や道路の状況によって判断されます。
購入時点では、現在どのような理由で再建築不可なのかを確認し、その条件を前提として購入を検討することが大切です。
「価格が安い」だけで決めないことが大切
再建築不可物件の中には、周辺の一般的な住宅より価格が低く設定されているものもあります。
そのため、
「同じエリアなのに、こっちの方がずっと安い！」
と魅力を感じることもあるでしょう。
もちろん、条件を理解したうえで購入し、自分たちの目的に合った使い方ができるのであれば、選択肢になる場合もあります。
ただし、
購入価格が安い＝最終的にお得
とは限りません。
リフォーム費用、ローン、将来の建て替え、売却などまで含めて、「この物件を長期的にどう使うか」を考えて判断しましょう🏠
こんなご相談がありました
希望しているエリアで、周辺よりかなり安い中古住宅を見つけました。ただ、『再建築不可』と書かれています。今の建物に住めるなら問題ないでしょうか？
現在の建物を利用できるとしても、購入前に考えておきたいのはその先のことです。
建物が古くなったときにどうするのか。
大規模なリフォームは可能なのか。
住宅ローンは利用できるのか。
将来的に売却することになったらどうなるのか。
価格だけではなく、こうした条件まで確認して、
「再建築できないことを理解したうえでも、自分たちに合っている物件なのか」
を判断することが大切です。
再建築不可物件のチェックリスト
- 再建築不可となっている理由を確認した
- 前面道路の種類を確認した
- 道路への接し方・接道間口を確認した
- 現在の建物の状態を確認した
- 修繕が必要な箇所を確認した
- 希望するリフォームができるか確認した
- リフォーム費用を含めて予算を考えた
- 住宅ローンが利用できるか確認した
- 将来建て替えできないことを理解した
- 災害などで建物が失われた場合も考えた
- 将来の売却についても考えた
- 例外的に建築できる可能性がある場合は専門家・行政などへ確認した
不動産サポーターからひとこと
「再建築不可」と書かれていると、それだけで購入候補から外した方がいいように感じるかもしれません。
しかし、大切なのは言葉だけで判断することではなく、なぜ再建築できないのか、その条件が自分たちの暮らしにどのような影響を与えるのかを知ることです。
一方で、住宅は長く所有するものだからこそ、現在の住みやすさだけでなく、将来の修繕・建て替え・売却まで考えておく必要があります。
気になる物件に「再建築不可」と書かれていたら、価格だけで判断せず、一つずつ条件を確認してみましょう🏠✨
よくある質問
Q. 再建築不可の家には住めないのですか？
A. 再建築不可だからという理由だけで、現在ある建物に直ちに住めなくなるわけではありません。ただし、建物自体の安全性や状態については別途確認が必要です。また、取り壊したあとの再建築が原則できない点を理解しておきましょう。
Q. 再建築不可でもリフォームできますか？
A. 工事内容によっては可能です。ただし、大規模な改修などでは法令上の制限や建築確認が関係する場合があります。リフォームを前提として購入するなら、希望する工事ができるか事前に専門家へ確認しましょう。
Q. 再建築不可物件でも住宅ローンは使えますか？
A. 金融機関によって取り扱いが異なります。一般的な住宅より融資が難しくなる場合があるため、購入前に金融機関へ確認することをおすすめします。
Q. 再建築不可は将来解除されることがありますか？
A. 土地や道路の条件が変わることで建築できる可能性が生じるケースもありますが、すべての物件で可能なわけではありません。「将来できるようになるはず」と考えず、現在の条件を前提として検討することが大切です。
まとめ
「再建築不可」とは、現在建物があっても、その建物を取り壊したあとに原則として新しい建物を建てることができない状態です。
購入を検討するときは、
- なぜ再建築できないのか
- 今ある建物をどのくらい使えるのか
- 希望するリフォームができるのか
- 住宅ローンを利用できるのか
- 将来の建て替え・売却をどう考えるのか
まで確認することが大切です。
そして覚えておきたいのが、
「今住める」と「将来も同じように使える」は別の話。
価格だけを見ると魅力的に感じる物件でも、住宅は購入したあと何年、何十年と付き合っていくものです。
「なぜこの価格なの？」
「この条件は将来どう影響するの？」
というところまで一歩踏み込んで確認することが、納得できる住まい選びにつながります📖🏠✨
お問い合わせ
中古住宅や土地の購入で分からないことがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
不動産サポーターが、道路や土地の条件、将来の活用方法なども確認しながら、お客様の住まい探しをサポートいたします。
