はじめに
不動産投資の情報を見ると、「利回り◯％！」という言葉がよく出てきます。収益性を測る大切な指標ですが、「表面利回り」だけを見て物件を選んでしまうと、実際の手取りがイメージとかけ離れてしまうことがあります。
このコラムでは、表面利回りと実質利回りの違い、そして見落としがちな経費やリスクをシンプルな例で解説します。
目次
表面利回りとは？「ざっくりした目安」
表面利回り（グロス利回り）は、運営経費を考慮しないシンプルな計算式です。
表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100（％）
【計算例】
物件価格2,000万円、家賃月10万円（年間120万円）の場合：
120万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 表面利回り 6.0％
実質利回りとは？「より現実に近い手取り」
実質利回りは、管理費や固定資産税などの「運営コスト」を差し引いた後の数字です。
実質利回り ＝ （年間家賃収入 − 年間経費） ÷ 物件価格 × 100（％）
【計算例】
先ほどの例に、年間経費30万円（管理費・税金等）がかかった場合：
（120万円 − 30万円） ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 実質利回り 4.5％
見落としがちな経費と空室リスク
- 運営経費：管理委託費、共用部電気代、固定資産税、火災保険料など
- 維持・修繕：退去時の原状回復費や、将来の大規模修繕への積み立て
- 空室リスク：3ヶ月空室が出れば、その年の家賃収入は25％減少します
まとめ：数字の“差”をチェックすることが大切
- 表面利回りは「ざっくりした目安」、実質利回りは「手取りのイメージ」
- 管理費・税金など、どれくらい経費がかかるか事前に確認する
- 数字だけに振り回されず、立地や建物の状態も含めて総合的に判断する
表面と実質の差が大きすぎないかをチェックすることが、失敗しない不動産投資の第一歩です。物件選びで迷われた際は、ぜひお気軽に不動産サポーターへご相談ください。
