はじめに
物件情報を見ていると、
「専有面積 70㎡」
「延床面積 100㎡」
など、住まいの広さを表すさまざまな数字が出てきます。
なんとなく「数字が大きいほど広い」ということは分かっても、
「専有面積と延床面積って何が違うの？」
「バルコニーも70㎡の中に入っている？」
「マンションと戸建ての面積は同じように比べていいの？」
となると、意外と分かりにくいですよね。
住まいの広さを見るときに大切なのは、数字だけでなく「どこの面積を表している数字なのか」を知ることです。
今回は、「専有面積」と「延床面積」の違いから、物件情報を見るときに知っておきたいポイントまで分かりやすく解説します🏠✨
① 「専有面積」って何？
専有面積は、主にマンションなどの区分所有建物で、自分が専有して使用する住戸部分の面積を表すときに使われます。
例えばマンションの物件情報に、
専有面積：70㎡
と書かれていれば、基本的にはその住戸の内部にあたる部分の面積を示しています。
マンションには、
- 自分だけが使用する「専有部分」
- 居住者などが共同で利用する「共用部分」
があります。
エントランスや共用廊下、階段、エレベーターなどは一般的に共用部分なので、住戸の「専有面積」にそのまま含まれているわけではありません。
つまり、マンションの広さを見るときには、まず「専有面積○㎡」が住戸そのものの広さを知る目安になると考えると分かりやすいでしょう💡
② バルコニーは専有面積に入るの？
ここ、かなり勘違いしやすいポイントです👀
マンションのバルコニーは、その部屋の住人しか使っていないように見えますよね。
そのため、
「バルコニーも専有部分じゃないの？」
と思うかもしれません。
しかし一般的な分譲マンションでは、バルコニーは共用部分として扱われ、その住戸の所有者などに専用使用権が認められているケースが多くあります。
そのため、通常は専有面積とは別に「バルコニー面積○㎡」などと表示されます。
例えば、
専有面積：70㎡
バルコニー面積：12㎡
なら、
「70㎡＋12㎡＝専有面積82㎡」
という意味ではありません🙅♀️
物件情報では、専有面積とバルコニー面積を分けて見るようにしましょう。
③ 「延床面積」って何？
一方の延床面積は、戸建住宅などでよく使われる言葉です。
簡単にいうと、建物の各階の床面積を合計したものです。
例えば、
1階：55㎡
2階：45㎡
の2階建て住宅なら、
延床面積＝100㎡
というイメージです。
そのため戸建ての物件情報では、
土地面積：180㎡
延床面積：100㎡
などと表示されていることがあります。
ここで、
土地面積180㎡＝家の中が180㎡ある
という意味ではないので注意しましょう🤣
土地面積は敷地そのものの広さ。
延床面積は建物内部の広さを見るための目安。
この2つは分けて考えることが大切です。
④ 専有面積と延床面積の違いを整理！
ここで一度まとめてみましょう✨
| 専有面積 | 延床面積 | |
|---|---|---|
| よく使われる物件 | マンション | 戸建住宅など |
| 何を表す？ | 専有して使用する住戸部分 | 各階の床面積の合計 |
| 共用廊下 | 基本的に含まれない | ― |
| バルコニー | 通常は別表示 | 算入方法は形状などによって異なる |
| 見る目的 | マンションの住戸の広さ | 建物全体の床の広さ |
どちらも「建物の広さ」に関係する数字ですが、同じ基準の言葉ではありません。
そのため、
マンション70㎡と戸建て70㎡なら、まったく同じ広さ！
と数字だけで単純比較するのではなく、間取りや階段、廊下、収納なども合わせて見る必要があります🏠
⑤ 同じ「専有面積」でも広く感じる家・狭く感じる家がある
ここが物件探しではかなり大事✨
例えば、同じ70㎡・3LDKのマンションが2つあったとしても、実際に内見すると、
「こっちの方が全然広く感じる！」
ということがあります。
なぜなら、住みやすさは面積だけでは決まらないからです。
例えば、
- 廊下が長い
- 収納スペースが多い
- 柱の出っ張りがある
- 部屋の形が整っている
- リビングと隣室をつなげて使える
- 天井が高い
- 窓が大きく開放感がある
などによって、体感する広さは変わります。
つまり、
「○㎡あるから広い」ではなく、「○㎡をどう使っている間取りなのか」を見ること
が重要なんです💡
数字はあくまで、住まいを比較するための一つの材料として考えましょう。
⑥ 「壁芯面積」と「内法面積」って何？
マンションの専有面積を調べていると、さらに、
「壁芯（へきしん）」
「内法（うちのり）」
という言葉が出てくることがあります。
また知らない言葉増えた〜〜！となりますよね🤣
壁芯面積
壁の厚みの中心線を基準として測った面積です。
不動産広告では、一般的にこちらの方法で専有面積が表示されます。
内法面積
壁の内側を基準として測った、実際の室内側の面積です。
登記上の区分建物の床面積では、こちらが使われます。
そのため、同じ住戸でも一般的には、
広告に掲載されている専有面積（壁芯）＞登記簿上の床面積（内法）
となります。
「広告では70㎡だったのに、登記を見ると少し小さい！」
という場合でも、必ずしも間違いというわけではなく、測り方が違う可能性があるということですね💡
⑦ 面積だけじゃなく「間取り図＋現地」で確認しよう
物件を比較するとき、面積はとても分かりやすい数字です。
しかし、
専有面積80㎡だから暮らしやすい
延床面積100㎡だから十分広い
とは限りません。
例えば、
- 家具を置ける場所はある？
- 収納は足りる？
- 廊下に面積を取られすぎていない？
- 洗濯・料理などの家事動線は？
- 各部屋の形は使いやすい？
- 階段の位置は？
- 家族が集まるスペースは十分？
なども、実際の暮らしやすさに大きく関係します。
物件情報の数字で候補を絞ったら、次は間取り図を見る。
そして気になる物件は、できれば実際に現地で広さを体感する。
この3段階で見ると、住んだあとのイメージがかなりしやすくなります✨
「㎡」だけでは分かりにくいときは「帖」と一緒に見る
「70㎡って言われても、結局どのくらい？」
という方も多いですよね。
そんなときは、物件全体の面積だけでなく、
- LDK○帖
- 洋室○帖
- 収納○か所
など、間取り図に書かれている情報も合わせて見てみましょう。
例えば同じ70㎡でも、
LDKを広く取った2LDK
と、
個室数を確保した3LDK
では、暮らしたときの印象がかなり変わります。
「広さ」という一つの数字だけを見るのではなく、その面積がどこに使われているのかまで見ることがポイントです。
こんなご相談がありました
マンションの専有面積70㎡と、戸建ての延床面積70㎡なら、同じくらいの広さですか？
どちらも70㎡という数字ですが、同じ感覚で比較できるとは限りません。
マンションと戸建てでは建物のつくりが違い、戸建てでは階段や廊下などにも床面積が使われます。
また、同じマンション同士でも間取りや収納、柱の位置などによって体感する広さは変わります。
そのため、
面積
＋間取り
＋収納
＋生活動線
＋実際に感じる広さ
まで合わせて比較することがおすすめです。
住まいの「広さ」を見るチェックリスト
- 表示されている面積が何の面積なのか確認した
- マンションでは専有面積を確認した
- バルコニー面積を別に確認した
- 壁芯・内法の違いを確認した
- 戸建てでは土地面積と延床面積を区別した
- 各部屋の帖数を確認した
- 廊下や階段の配置を確認した
- 収納の量・位置を確認した
- 家具を置いた状態をイメージした
- 家事・生活動線を確認した
- 実際に内見して広さを体感した
不動産サポーターからひとこと
物件情報の「○㎡」は、住まいを比較するときにとても便利な数字です。
ただし、数字が大きいほど必ず暮らしやすいとは限りません。
大切なのは、その面積がどのように使われているかを見ること。
間取りや収納、家具の配置、生活動線なども合わせて考えると、実際に暮らしたときのイメージがぐっと具体的になります。
物件を比較するときは「何㎡？」だけでなく、「この広さなら、どんな暮らしができる？」という視点でも見てみましょう🏠✨
よくある質問
Q. 専有面積にバルコニーは含まれますか？
A. 一般的な分譲マンションでは、バルコニーは共用部分として扱われ、専有面積とは別に表示されるケースが一般的です。物件情報の「バルコニー面積」も確認しましょう。
Q. 土地面積と延床面積は同じものですか？
A. 違います。土地面積は敷地の広さ、延床面積は建物の各階の床面積を合計したものです。戸建てを見るときは、この2つを分けて確認しましょう。
Q. 壁芯と内法で面積が違うのはなぜですか？
A. 面積を測る基準が違うためです。壁芯は壁の中心線、内法は壁の内側を基準として測ります。そのため、一般的には内法面積の方が小さくなります。
Q. 同じ70㎡なら同じくらいの広さですか？
A. 面積が同じでも、間取りや廊下、収納、柱の位置などによって体感する広さは変わります。数字だけでなく、間取り図や内見で実際の使いやすさまで確認することがおすすめです。
まとめ
「専有面積」と「延床面積」は、どちらも住まいの広さを表すときに使われますが、意味は異なります。
簡単に整理すると、
専有面積
マンションなどで、自分が専有して使用する住戸部分の広さ
延床面積
建物の各階の床面積を合計した広さ
そして物件探しで一番大切なのは、「○㎡あるか」だけで住みやすさを判断しないこと。
同じ面積でも、間取りや収納、廊下、家具配置などによって暮らしやすさは大きく変わります。
面積を見る
↓
間取りを見る
↓
実際の暮らしを想像する
↓
内見で体感する
ここまでセットで考えると、自分たちに必要な「本当の広さ」が見えてきます📖🏠✨
お問い合わせ
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不動産サポーターが、物件の広さや間取りも一緒に確認しながら、お客様のライフスタイルに合った住まい探しをサポートいたします。
